和宋海云的聊天是愉快且轻松的。
虽然依旧有些‘做贼心虚’吧,但这个从天上掉下来的姐姐,也让我这个独生子体验到了从未有过的,来自于兄弟姐妹的亲情和温暖。
我们从家庭,生活,一直聊到了工作,最后宋海云把话题引到了吴氏集团的危机上。
“这个吴氏集团,你知道它到底欠了多少钱吗?”宋海云问我。
我尴尬的嗓子眼咽了下:“具体数额不清楚,只知道缺口很惊人!”
“这不是缺口惊人的问题,而是不归路的问题”宋海云说。
“您是指的吴晔华以网撒网,一味追求上市圈钱,挖东墙,补西墙吧?”我问。
宋海云苦笑的摇了摇头:“这些都是小儿科,而是土地财政托的问题!”
“土地财政托?”
“嗯!”宋海云叹了口气说:“这个问题并不是单一性的,政府也有一定的责任,但吴晔华跟国家政策对着干,犯了原则性的错误,已经走上不归路了”
她耐心的向我讲解其中的逻辑。
哪个城市一开始也都没钱,但你想吸引企业过来,吸引人才过来,没钱谁跟你玩?于是,土地财政这个概念就诞生了。
同样是一亩地,你可以卖一万块,也可以卖100万,关键就看你怎么操作?
这是一门大学问,关键就是炒作,或者也可以学术化的叫作‘城市运营’。
具体方法就是人为的制造焦虑,大力宣传房价在快速的上涨,你今天不买,明天就买不起了,再配合上有些炒房客确实靠买房子挣了钱,让更多的老百姓蠢蠢欲动,都急于买房,这就进一步的扩大为了买房的焦虑程度。
但你光靠制造焦虑是不够的,因为老百姓不傻,都是不见兔子不撒鹰的。
如果身边的房价没有现实上涨,谁也不肯为高房价买单。
这个时候,就需要找一些像吴晔华这样的房地产商来制造‘地王’当托儿了。
你住的小区都是4000一平米,吴晔华一出手,旁边的楼面价都是9000到1万2了!
再配合上媒体的忽悠,“地王创新高”这样的具有诱导性的标题,立刻就会让买房焦虑效应指数级的上涨。
这样一来,‘地王’周边的房子,一下子就从4000涨的到了7000乃至8000,也让一部分人确实得到了‘实惠’。
如此反复叠加完,这个城市的房价一下子就起飞了!
房价起飞了,地也就值钱了,地值钱了,卖完地,政府就有钱了!
但真正绝的地方不在于这里,而是作为托儿,自然不是氪佬冤大头!
他的装备,都是系统给的,自己一分钱没出,就出了个“品牌”的壳子。
具体怎么操作的呢?
吴晔华去一个城市搞‘地王’,拉房价,都是当地请他来的:你帮我托市,把房价搞起来,我给你各种政策。
比如,缓交土地出让金,土地增值奖励金等税收优惠,地价返还,土地证优先办理等各项buff给你拉得满满的。
而且本地银行也积极配合,给‘地王’拉高估值,并优先放贷。
估值这个东西,就像李江龙说的,跟拿避孕套当气球吹是一样的,一吹,就鼓起来了!小孩子们当排球一样捧,一捧捧老高,可开心呢!
说白了,等于钱和土地都是本地在出,吴晔华一分钱也不用掏,而且还得到了本地银行的贷款,实现了真正的空手套白狼。
当然,地方政府也不是傻子,他们让吴氏集团这样的大企业入驻本市,可以大大的提升本市的名声,增加投资者的信心。
虽然让老吴得利了,但地价起来了,政府再卖给其他人地皮,也可以按照高价卖了,总体上来说,地方上嬴麻了!
就跟你打传奇私服是一样的,虽然让狗托儿玩得开心了,给他各种好装备,貌似损失挺大,但其他玩家纷纷充值了,这样游戏方照样挣得盆满钵满。
如此这般,是妥妥的双赢。
其实一套房子里,除了很低的原材料建造成本价外,还有开发商挣得百分之十几,其他的都是让地方财政给挣走了。
所以,吴晔华从银行里借的钱,并不是他求着银行去借的,而是他被要求去借的,不借都不行。他不想当‘托儿’,有的是人想当‘托儿’。
按理说,如果房价一直上涨,通过地价返还的一些buff,再大的窟窿也能补得上,因为游戏规则就是这么设定的,是要实现双赢。
但问题是,房价不涨了,上面提出了让房子回归住宅的功能,房住不炒,这一下子,本来靠地价狂涨能覆盖的财务成本,瞬间就兜不住了。
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