我们来看一下汇贤产业信托的行情走势,如图
我们可以看到2019年汇贤产业信托每股现金分红为02484元,2020年2月26日的价格为317元,假设未来维持02484元的分红不变,则分红率为784,投资1,000万,一年能获得784万的现金分红,比直接买房回报率高很多,
另外即使和股票相比,长期来看“reits”的收益率也高,
在过去的30年中,“reits”的长期年化收益率高于标普500指数的。
在过去20年当中,美国所有的权益型“reits”的平均年收益率为1331,同期标普500的平均年收益率只有768,
当然“reits”虽然好,但也是有风险的,因为投资“reits”本质上还是投资房地产房地产市场的风险大部分同样适用于“reits”。
“reits”的风险主要有
1、市场风险;市场风险是最常见的风险,是指房价因周期性涨跌带来的风险,
虽然“reits”的涨跌周期和房地产市场的涨跌周期并不完全同步,但是“reits”的价值是由“reits”所持有物业的价值决定的,所以在长期内,“reits”的涨跌是由房地产市场的运行周期决定的。
我们知道2007年到2012年这5年期间美国的房价下跌超过50,我们来看一下当时美国“reits”的情况,西蒙地产是美国最大的零售“reits”,标普500指数成分股是非常有代表性的,
打开西蒙地产的行情走势,我们发现从2007年到2009年这两年的时间,西蒙地产从最高价12396下跌到2427,跌幅超过了70,跌幅超过了美国房地产的跌幅。
然后从2009年到2011年用了两年的时间,西蒙地产又从2427涨回到了120左右,而在2011年,美国的房地产市场刚刚触底,
由此可见,“reits”的波动幅度是强于房地产市场的,“reits”的运行周期也是先于房地产市场的,
想要化解市场风险,最有效的途径是在好价格买进,至于什么价格是好价格,后面内容会讲,
2、利率风险
利率大幅提高,会减少房地产的内在价值,自然也会减少“reits”的内在价值,另外利率大幅提高,会增加“reits”的债务成本,
在“reits”租金维持不变的情况下,可用来分红的资金会减少,这会降低“reits”的股息率,自然也会导致“reits”的价格下跌,
比如美联储的基准利率从2004年的1一路提升到2007年的526,导致美国房价从2007年到2012年下跌超过50,美国“reits”从2007年到2009年跌幅超过70,
化解利率风险的有效途径是尽量不要在加息周期的初期阶段买进,
3、社会风险
社会风险是指大的社会实践带来房地产下跌的风险,社会风险主要有政治运动,暴乱战争等,
比如2019年香港暴乱,就给香港的房地产市场带来了较大的风险,在香港暴乱的那段时间,香港“reits”出现了不同程度的下跌,
想要化解社会风险的有效途径,是选择社会风险小的国家的“reits”。
4、汇率风险
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