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困境反转下的地产股（第3页）

综上，从万科a的最新业绩数据来看，万科投资主要聚焦一二线城市，拿地规模同比有所提升。由于结转量及毛利率下滑影响，万科a营收与利润同比出现下滑。

不过万科a的净负债率不高，而且有息负债也有所改善。整体来看，万科a的财务状况还算稳健。

（四）保利展

o年前三季度，保利展实现营业收入o亿元，归母净利润亿元，同比分别增长o、。

其中单独第三季度实现营业收入亿元，同比增长；归母净利润oo亿元，同比下降。

净利润增幅大幅落后于收入增幅，主要因为本期结转项目毛利率下降。

o年前三季度，保利展整体结算毛利率，同比下降个百分点；结算净利率，同比下降个百分点；其中q单季度结算毛利率，大幅低于中报的水平。

保利展在手资金保持平稳，o年前三季度销售回笼亿元，回笼率为；期末货币资金余额亿元，环比同期小幅下降o；资产负债率为，较年初下降个百分点。

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o年前三季度，保利展实现签约金额亿元，同比增长o，签约面积万平方米，同比减少oo；签约销售均价达万元平米；新增容积率面积万平方米，总获取成本o亿元，平均楼面价万元平米，其中个核心城市拓展金额占比。

前三季度，保利展新开工面积oo万平方米，同比下降；竣工面积o万平方米，同比增长。截止o年三季度，保利展合同负债亿元，环比微增亿元。

综上，从保利展的最新业绩数据来看，保利展营收与利润保持增长，三季度结转项目毛利率有所下降。资产负债率为，相较于年初有所下降；资金回笼率达到了，在手资金还是蛮平稳的。同时，保利展的签约金额稳中有升。整体来看，保利展还是不错的。

四、风险提示

影响房地产的因素太多了，若后续楼市修复程度及节奏低于预期，消费释放持续性不足，行业恢复不及预期，政策放松不及预期，公司销售恢复不及预期等等都会给公司的经营及股价造成冲击。

五、估值思路

地产股适合用pb估值，一般认为pb当前分位点小于o为低估。

截止月o日收盘，中国海外展pb为oo，pb当前分位点为oo；新城控股pb为o，pb当前分位点为o；

万科pb为o，pb当前分位点为o；保利展pb为o，pb当前分位点为o。综合来看，目前这四只地产股都处于历史相对低估区域。

六、总结

通过复盘，我们确定了当初地产股投资的逻辑还在的。

从行业现状来看，政策持续力，但是从市场数据来看，恢复得不是很好，各线城市走势基本一致，不过截止到目前，新房成交环比有所增长。

目前全国土地成交面积同比下降，成交溢价率环比也在下降；截止到今年o月，全国房屋新开工同比降幅扩大，竣工面积同比升幅收敛。

从单独的公司来看，中国海外展（港股，目前只公布了半年报）与万科a的业绩还在下滑；

新城控股净利润虽然还在下滑，但营收实现正增长了；

保利展目前营收与净利润都是正增长。

从估值的角度来看，当下的它们都非常的低估。

当然，地产股的风险还是不小的，我们在投资的时候一定要结合自己的认知、投资目标及风险承受能力综合考虑是否要参与，而且就算参与，也一定一定要分档建仓并控制好仓位。

注：不同平台数据源存在一定差异，建议重点参考分析思路，不必过度追求数据精确性。本文阐述的仅代表笔者个人的理解和观点，仅作为投资逻辑和方法学习，不作为投资建议，投资有风险，入市需谨慎！

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